Zekerheid hebben dat jouw grond echt jouw grond is. Weten wat de waarde van jouw grond is, maar ook de waarde van de grond in je omgeving. Zekerheid over de aankoop en verkoop van grond. Weten welke rechten en plichten daarbij horen. Zekerheid over de registratie van onroerend goed. En dat informatie voor iedereen toegankelijk is. De borging van deze rechten, zekerheden en transparantie daarvan is in Nederland van hoog niveau. Het Kadaster blijft zich aanpassen, om deze stabiliteit binnen een veranderende samenleving te garanderen.

Openbaarheid Basisregistratie Kadaster
Om de Basisregistratie Kadaster (BRK) actueel te houden, verwerken we bij vastgoedtransacties gegevens uit overdrachts- en hypotheekakten in de registratie. Daar horen ook namen en adressen bij van rechthebbenden en betrokkenen. Het transparant kunnen zien wat van wie is, is essentieel voor de vastgoedmarkt. Tegelijkertijd erkennen we zorgen in de maatschappij dat de openbaarheid van persoonsgegevens effect kan hebben op veiligheid van personen, bijvoorbeeld door bedreigingen en stalking. In 2023 werd door een journalist van RTL Nieuws via het online abonnement van een ander toegang verkregen tot naamgebonden zoekopdrachten in de BRK, waarna het incident werd gemeld aan de Autoriteit Persoonsgegevens en aanvullend onderzoek geen bewijs voor misbruik opleverde. Op verzoek van de minister hebben we mogelijkheden, om via het zoeken op naam achter persoonsgegevens te komen, al in 2023 beperkt.

Deze maatregelen zijn op 4 juni 2024 teruggedraaid naar aanleiding van een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. De rechtbank oordeelde dat eerst de wijziging van het Kadasterbesluit moet worden doorgevoerd voordat deze maatregelen definitief kunnen worden toegepast. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft de voorgenomen wijziging van het Kadasterbesluit inmiddels ter consultatie voorgelegd. Een nieuwe versie van het besluit, waarin rekening wordt gehouden met de reacties uit de internetconsultatie ronde, wordt voorbereid door het ministerie.

In de tussentijd zijn verschillende andere stappen gezet om de bescherming van persoonsgegevens te verbeteren. Zo is de mogelijkheid om persoonsgegevens in de BRK af te schermen uitgebreid. Zo worden brancheactiviteiten van bedrijven extra gecontroleerd en is extra monitoring ingevoerd, waaronder logging van zoekactiviteiten en een herziening van lopende abonnementen.

Verder heeft de uitbreiding van afschermingsmogelijkheden geleid tot de totstandkoming van vijf convenanten met beroepsorganisaties. Leden van deze organisaties kunnen hun gegevens volledig laten afschermen als er sprake is van een aantoonbare waarschijnlijke dreiging. Deze ontwikkelingen onderstrepen de inzet om persoonsgegevens zo goed mogelijk te beschermen, in afwachting van de benodigde juridische aanpassingen.

eHerkenning
Het Kadaster werkt intensief samen met het ministerie van BZK om op een goede manier invulling te geven aan de door de minister aangekondigde maatregelen, aangaande het afschermen van personen en het beperken van ‘zoeken op naam’ (verantwoord ontsluiten op naam) in de registers van het Kadaster. Vanaf 1 juli 2024 is inloggen met e-herkenning bij het Kadaster verplicht om toegang te krijgen tot alle dienstverlening waarvoor het betrouwbaarheidsniveau substantieel geldt. Een aantal specifieke organisaties heeft beargumenteerd uitstel gekregen op deze invoeringsdatum.

BRK juister, vollediger en dichter bij de juridische werkelijkheid
We zorgen ervoor dat onze registratie een steeds nauwkeurigere en actuelere weergave is van de juridische werkelijkheid. Een belangrijke stap hierin was de lancering van de Erfdienstbaarheidsviewer in januari 2024. Deze wordt inmiddels gebruikt door 365 notariskantoren. Het aandeel volledig geautomatiseerde akteverwerkingen via Ketenintegratie Inschrijvingen Kadaster (KIK) is in 2024 iets gedaald, van 39,4% naar 39,3%. KIK zorgt ervoor dat de registratie sneller kan worden bijgewerkt, waardoor de gegevens sneller actueel worden. We hebben samen met de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en VRO stappen gezet om kabel- en leidingnetwerken beter te registreren. Zo hoeven netwerkbeheerders geen kosten meer te maken voor het laten vervaardigen van netwerktekeningen. De benodigde geometrische informatie kan gegenereerd worden met het eigen beheersysteem wat de doorlooptijd versnelt. Daarnaast is er gewerkt aan het actualiseren van de BRK op het gebied van actuele rechthebbenden. Zo waren er 260.000 overleden personen die nog als rechthebbenden stonden vermeld, waardoor notarissen en banken niet de juiste personen konden benaderen. In de eerste maanden van 2024 werden 58% meer Verklaringen van Erfrecht ingeschreven dan in 2020.Tot slot biedt onderzoek naar eigendomsverkrijging door verjaring nieuwe inzichten. Er vindt overleg plaats met het ministerie van VRO en het ministerie van Justitie en Veiligheid over prioriteitstelling van dit onderwerp.

Beleggingspercelen
Voor het ministerie van BZK heeft het Kadaster in 2024 onderzoek gedaan naar het fenomeen van de Beleggingspercelen. Dit gaat over de praktijk waarbij landbouwpercelen worden opgeknipt in kleinere percelen en als ‘kansrijke’ belegging worden verhandeld aan particulieren. Het idee is dat het (opgeknipte) landbouwperceel op termijn wordt herbestemd voor woningbouw of bedrijventerrein, waardoor het meer waard wordt en zo winst oplevert voor de beleggers. Uit het onderzoek bleek dat herbestemmingen van opgeknipte beleggingspercelen in de praktijk niet of nauwelijks voorkomen.

De versplintering van gronden, de hoge betaalde prijzen en eigenaren-op-afstand maken doorverkoop bovendien extra lastig. Wanneer er nieuwe perceelsgrenzen ontstaan, meten we deze in en verwerken we ze in de Kadastrale kaart. Dit heeft veel nieuwe erfgrenzen tot gevolg. Het is aan de landmeters van het Kadaster om die vervolgens definitief vast te stellen. Als de belanghebbenden onderling niet tot een eenduidige grensvaststelling komen of een van de vele belanghebbenden verschijnt niet ter plaatse om de grens aan de landmeter aan te wijzen, kan de grens niet worden vastgesteld. Deze situaties doen zich veelvuldig voor bij beleggingspercelen. Doordat deze situatie jarenlang kan voortduren, raakt de Basisregistratie Kadaster vervuild met onjuiste informatie, met als gevolg dat grenzen niet zijn vastgesteld of rechthebbenden niet zijn te achterhalen, waardoor veel percelen alsnog onverkoopbaar zijn.

In de Tweede Kamer werd in 2023 het onderwerp beleggingspercelen besproken. Beleggers stappen in met het idee, of met de suggestie van verkopers, dat het landbouwperceel kans maakt om te worden herbestemd voor woningbouw of bedrijventerrein; hierdoor zou dan de waarde stijgen. Het onderzoek richtte zich op de verspreiding en omvang in Nederland. Hoe vaak leidt dit tot daadwerkelijke herbestemming van grond? En in welke gevallen gebeurt dit bijvoorbeeld niet. We hebben het rapport in juni met de Kamer gedeeld, samen met antwoorden op Kamervragen over dit onderwerp. Vanwege de demissionaire status van het vorige kabinet heeft dit geen beleidsvoorstellen gedaan. Het nieuwe kabinet besluit of en hoe het hiermee wil omgaan.

Naast het genoemde onderzoek is het Kadaster zelf met een grootschalig project bezig om bij de zogeheten beleggingspercelen, waarbij de grenzen nog niet definitief zijn vastgesteld, dit alsnog te realiseren. In totaal gaat dit om ongeveer 14.000 meetposten. Ondanks dat het Kadaster hierbij sterk afhankelijk is van de bereidwilligheid van de verkopers en/of kopers, zijn in 2024 ruim 2.300 meetposten afgerond. Met de hulp van verkopers en kopers heeft dit geleid tot definitief vastgestelde grenzen. In situaties waarbij kopers en verkopers niet wensten mee te werken is het definitief vaststellen van de grens opgeschort, maar heeft het Kadaster zijn wettelijke taak wél uitgevoerd. In 2025 zal dit project worden voortgezet met als uiteindelijk doel de ongeveer 14.000 meetposten volledig af te ronden. Verwachting is dat dit doel in 2026 zal worden behaald.

Zorgeloos Vastgoed
Ook in 2024 droegen wij bij aan de stichting Zorgeloos Vastgoed (ZV). Vanuit het Kadaster ondersteunen we het afsprakenstelsel ZV om een betrouwbare en veilige gegevensuitwisseling voor betrokkenen bij vastgoedtransacties te realiseren. Hiervoor zijn afgelopen jaar vanuit de stichting twee proeftrajecten opgezet om digitaal deze uitwisseling op onderdelen mogelijk te maken.

Vervanging ELAN
In 2024 is het project ELAN afgerond. In 2022 zijn we begonnen met de vervanging van ELAN (Elektronische Aanleveren Notariaat of Elektronische Levering Akten door Notariaat), het systeem dat de werkstroombesturing verzorgt. In de werkstroombesturing worden aktes door verschillende processen geleid en de termijnen gemonitord. ELAN was technisch verouderd, wat risico’s opleverde voor de continuïteit van het akteverwerkingsproces. Daarom is er een nieuwe, generieke functionaliteit ontwikkeld voor proces- en werkstroombesturing. Vanwege de complexiteit is deze overgang stapsgewijs uitgevoerd.

BIM Legal
Samen met Stichting Platform BIM (bouwwerkinformatiemodel) onderzochten we hoe rechten op bouwwerken in 3D vastgelegd kunnen worden. Het doel is dat iedereen in één oogopslag kan zien welke juridische afspraken van toepassing zijn op percelen en bebouwing. Het wordt bijvoorbeeld mogelijk voor huizenkopers om snel en eenvoudig driedimensionaal inzicht te krijgen in een recht van overpad of een erfafscheiding of voor het goed vastleggen van appartementsrechten.

In 2024 hebben we samen een proefproject gestart om splitsingstekeningen te ontwikkelen op basis van het BIM-model. Hiermee verbetert de kwaliteit van de ingeschreven appartementstekeningen. Diverse notariskantoren, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en splitsingstekenaars vormden hiervoor een klankbordgroep. We verwachten de software te introduceren in eerste helft van het jaar 2025. Daarnaast startten we in 2024 onze samenwerking met BIM Legal om dit de nieuwe gegevensstandaard te laten zijn voor de 3D- weergave van gebouwen.

Woningmarkt
In 2024 trok de woningmarkt aan na een periode van enige krimp in 2023. Het aantal transacties nam 13% toe in vergelijking met het jaar ervoor. De woningprijzen stegen tot nieuwe recordhoogten en met bijna 9% op jaarbasis. De prijsontwikkeling hebben wij samen met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gemonitord op basis van de woningprijsindex (PBK). In de Kwartaalberichten Woningmarkt besteedden wij aandacht aan de meest opvallende ontwikkelingen op de huizenmarkt. In de Halfjaarberichten Hypotheken lieten we de belangrijkste ontwikkelingen zien over afgesloten hypotheken.

De invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zorgde voor veel aandacht voor de rol van investeerders op de woningmarkt. We introduceerden daarom ook het Kwartaalbericht Investeerders op de woningmarkt. Daarin besteedden we aandacht aan de aan- en verkopen van investeerders. Samen met onze alliantiepartner CBS brachten we ook de woningvoorraad van investeerders in kaart. Ook brachten we een bijgewerkte versie uit van een wetenschappelijke studie naar de effecten van de ingevoerde opkoopbescherming; dat deden we samen met de Erasmus Universiteit en de Universiteit van Amsterdam. Hieruit bleek dat de opkoopbescherming zorgt voor minder aankopen door investeerders en meer aankopen door koopstarters. Ook gemeenten bleven gegevens opvragen om de effecten van de opkoopbescherming te zien in hun eigen gebied. Door onze maatwerkinformatie konden zij ingevoerd beleid evalueren.

Hypotheekmarkt
Net als het aantal akten op de woningmarkt, nam ook het aantal nieuw ingeschreven hypotheken weer toe. Ten opzichte van 2023 bedroeg de toename 18%, de totale hypotheeksom voor woninghypotheken lag in 2024 bijna 30% hoger. Het aantal bij- en oversluitingen stabiliseerde op een historisch laag niveau. Gemiddeld hadden hypotheken voor de aankoop van een woning met een energielabel E, F of G in 2024 een LTV (loan-to-value) van 91%; het gaat hier om de verhouding tussen het geleende bedrag en de koopsom. Hypotheken voor duurzame woningen met energielabel A of B hadden een gemiddelde LTV van 85%.

Figuur 1 - Aantallen inschrijvingen:

Figuur 2 - Aantallen meetopdrachten:

Agrarische grondmarkt
De agrarische grondprijzen stegen in 2024 weer fors, terwijl het aantal verhandelde hectaren het laagst was in jaren. Het Kwartaalbericht over de agrarische grondmarkt bestond eind 2024 10 jaar. Het is een voorbeeld van onze samenwerking met de Wageningen Universiteit aan de informatievoorziening over de agrarische grondmarkt, voor onder meer taxateurs en makelaars.

De Kadastrale Kaart Next
Met het programma Kadastrale Kaart Next (KKN) verbeteren we de betrouwbaarheid en toepasbaarheid van de Kadastrale kaart. Dit door op basis van de oorspronkelijke meetgegevens de kaart opnieuw samen te stellen met behulp van moderne data-analysetechnieken, waaronder AI & machine learning. Dankzij de nieuwste verwerkingstechnologieën is een aanzienlijke verbetering in de nauwkeurigheid en eenduidigheid bereikt. Zo blijft de kwaliteit van de kaart toenemen, deze gaat van goed naar beter.

In 2024 is de productie van deze verbeterde kaart op gang gekomen, het zal naar verwachting tot 2028 duren voordat heel Nederland verwerkt is. De productie vindt plaats door samenwerking met twee contractpartners in India. Er is een kwaliteitsanalyse uitgevoerd om een eerste inzicht te krijgen in afwijkingen ten opzichte van de oude situatie. Tegelijkertijd heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) onderzocht welke impact de nieuwe Kadastrale kaart naar verwachting kan hebben op gemeentelijke processen. Het Kadaster bereidt een uitrol strategie, die vanaf 2027 effectief moet zijn, voor in nauw overleg met in- en externe partners zoals een eigen begeleidingscommissie. Vooruitlopend op deze uitrol worden daarvoor nodige aanpassingen in de Kadastrale wet- en regelgeving voorbereid in samenwerking met het ministerie van VRO.

De norm voor de inmeting van nieuwe grenzen binnen 3 maanden is 100%. De verwachting is dat dit percentage zal gaan stijgen vanwege procesverbeteringen die zijn doorgevoerd in onze systemen.

Het is de regel dat na het halen van de aanwijs door het Kadaster, de nieuwe grens binnen 3 maanden wordt ingemeten en verwerkt in de registers. Door continu kleine procesverbeteringen door te voeren zal dit percentage verder blijven stijgen. 

Schepen en luchtvaartuigen
Het Kadaster registreert het eigendom van schepen. Het proces van de zogeheten teboekstelling van zeeschepen gaat veranderen. Met de invoering van de Rijkswet Nationaliteit Zeeschepen wordt het Kadaster verantwoordelijk om de nationaliteit van de scheepseigenaar te controleren, deze verantwoordelijkheid ligt nu nog bij de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Daarnaast zijn we in 2024 gestart met de vervanging van de geautomatiseerde scheepsregistratie Kadaster (GSK) door een nieuwe registratie in ons registratiesysteem KOERS. We verwachten dat de nieuwe werkwijze medio 2025 kan ingaan.

Het Kadaster op Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Sinds 1 januari 2021 vallen de kadasters van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (BES) onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur van het Kadaster. In 2024 zorgden we voor meer eenheid in de operationele processen, zodat de continuïteit van de dienstverlening geborgd is. In oktober zijn we op Bonaire gestart met het invoeren van geheel vernieuwde registratiesoftware op uiteindelijk alle drie eilanden.

Daarnaast werkten we aan het verder verbeteren van het kwaliteitssysteem. We onderzochten onder meer de kwaliteit van de gegevens op Sint Eustatius en Saba die we bij de overgang hebben overgenomen van de Openbare Lichamen en Sint Maarten. Ook werkten we samen met het ministerie van BZK en het Openbaar Lichaam Saba om meer inzicht te krijgen in welke partijen zeggen rechten te hebben op de grond.